公积金贷款基数调整！这些住宅迎发展契机

  近日，继青岛住建局发布首批青岛高品质住宅确认名单后， 青岛公积金管理中心发布《关于明确高品质住宅住房公积金贷款基数的通知》，其中明确：采用精装修交付的高品质住宅,装修费用在商品房买卖合同中予以明确的,计入住房公积金贷款基数。其他未做调整事项，仍按原规定执行。

  目前，青岛官方确认首批高品质住宅名单包括：在建项目5个：洛阳路片区SF1203-41地块项目[海信悦澜山项目]、银丰松岭路项目[银丰玖玺薹项目]、东韩住宅项目（LS0804-011地块）[海信璞悦项目]、城阳区城阳街道崇阳路北、春城路东项目[银丰御玺项目]、瑞源·名嘉荷府；既有项目2个：瑞源·名嘉汇、瑞源名嘉康城。

  近年来，青岛市住房和城乡建设局围绕高品质住宅建设出台了一系列组合措施，包括征集高品质住宅新技术、培育高品质住宅项目、培树高品质住宅试点示范区（市）、开展高品质住宅学术交流等，充分调动各方面积极性，加速推动我市高品质住宅建设。

  关于高品质住宅青岛此前也转发《山东省住房和城乡建设厅关于印发山东省高品质住宅设计指引的通知》，从交通组织、室外环境、配套设施、户型设计、室内环境、结构构造、智慧科技等方面提出了要求。

  1.1为提高我省住宅设计水平，促进住宅项目品质提升，构建美好居住环境，满足人民群众对美好生活的向往，制订本指引。

  1.2本指引适用于山东省新建高品质住宅的设计，改建和扩建既有住宅为高品质住宅项目的可参照执行。

  1.3山东省高品质住宅设计除应符合本指引的规定外，尚应符合国家、行业及地方现行其他有关标准的规定。

  2.1设计应符合山东省《居住建筑节能设计标准》DB37/T 5026的要求。

  2.2设计应达到山东省《绿色建筑评价标准》DB37/T 5097二星级及以上标准。

  2.3鼓励设计超低能耗建筑，满足《被动式超低能耗居住建筑节能设计标准》DB37/T 5074、《近零能耗建筑技术标准》GB/T 51350等标准要求。

  2.5鼓励高品质住宅进行个性化、定制化、集成化的精装修设计，装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、行业及山东省现行有关标准的规定。

  2.6鼓励应用新型绿色建材，绿色建材应执行《山东省绿色建材推广应用导则》的标准，且应用比例不应低于50%。

  2.8鼓励在设计阶段采用建筑信息模型（BIM）技术进行正向设计，并将数据传导至部品部件制造、施工、运维等阶段，推进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用。

  3.3结合周边建筑形态，形成高低错落、变化丰富的优美天际线轮廓。宜对城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干路沿线地段的天际线关系进行重点设计。

  3.4沿快速路、主次干路沿线的建筑宜适当加大退让距离，留足城市开放空间。同时建筑宜采取灵活的布局形式，城市界面应通透疏朗，避免形成“一堵墙”。

  3.5充分的利用场地内外的自然景观资源，合理考虑竖向关系，合理布局规划空间，营造优美宜居环境，实现内外部资源利用最大化，建筑朝向最优化，居住生活环境人性化和多样化。

  3.6建筑以现代风格为主，宜根据城市地域文化特点，设计具有地域特色的建筑形象。立面简洁通透，避免过度装饰，鼓励新材料、新技术的运用。

  3.7建筑色彩协调统一，不宜超过三种主色，颜色搭配与城市风貌、周边建筑相协调。建筑宜采用质感涂料、真石漆、石材、陶板、金属板等富有质感并且耐久性强的材料，组织好立面分格、材料交接设计，体现材料的质感。

  4.1小区应进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。鼓励打造无雨归家流线地上人行归家流线通常包括以下方面：

  出入口数量设置合理，位置主次得当，与城市道路形成无障碍衔接，与周边小区、重要建筑及道路合理对位、避免对冲，并结合小区配套、城市配套、交通站点等要素考虑，为业主提供便利的出行条件。小区主要出入口应预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。应结合出入口设置少数的访客车位（不计入配建总停车位数），减少对人行出入口的干扰。

  宜将人行、车行、地下车库的出入口结合配套商业以及小区大堂等功能进行一体化设计，大门应简洁大方且有一定的辨识性。大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能，方便服务业主。

  单元入口应平坡出入，宜设置截水措施、避免雨水倒灌；造型应通透、引导性强，地上单元门宜采用不小于1.80m×2.30m（宽×高）的金属框等材质的玻璃门。

  地上单元大堂宜采用挑高设计、通透明亮，使用面积不宜小于15㎡。大堂应进行精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。

  机动车宜结合小区出入口就近进入地下车库，不应进入小区内部。出入口不应采用敞开式坡道，坡道应采取比较有效的防滑与降噪措施。

  车位配建比例不低于1：1.2，垂直停车车位尺寸不小于2.5m×5.3m，100%预留电动汽车充电基础设施安装条件。地下车库主车道净高不宜小于2.4m，宜形成环线，主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。地坪面层应采取防止地面开裂的措施。

  地下车库宜设置下沉庭院、采光井或导光管等措施提升地下车库品质，打造绿色阳光生态车库。

  应设置清晰可见、使用起来更便捷的标识系统，增加停车区域的辨识度。车库地面宜设置人行区，人员密集区域应设置人行横道线。

  消火栓箱及其他管线的设置不应影响车位使用，集水坑不应设置在车道及车位范围内。

  地下单元大堂附近宜设置快递、外卖暂存、垃圾收集间等功能空间；入口处应设置港湾式落客区以及无障碍坡道，且不应影响平时通行。大堂、电梯厅、过道等公共部位应进行精装修设计。

  4.1.3无雨归家流线。宜分为地上流线和地下流线。小区大堂前设置风雨落客区，地上流线由风雨连廊连接各楼栋，结合地上单元大堂进行一体化设计；地下流线通过小区大堂的楼梯或电梯进入地下车库，再到地下单元大堂。

  4.1.4环卫流线。应科学合理设置垃圾分类收集点、宠物粪便收集点等公共服务设施，且方便垃圾清运车到达。垃圾箱宜隐蔽设置，与建筑保持3m以上的卫生距离，并应予以遮挡，宜设置洗手台。

  4.1.5搬家与急救流线。搬家、急救等车辆宜经消防车出入口进入小区，可到达每栋建筑出入口。搬家与急救流线、环卫流线宜借助消防道路统一规划设计。

  4.1.6非机动车宜集中布置，减少对景观及人行流线的不利影响，并应配备车棚和充电设施，宜设计独立分隔的地下或半地下非机动车库。

  5.3绿地应符合当地计划要求，合理选择绿化方式，做到四季常绿，三季有花。植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式。常绿乔灌木数量占总量不应小于30%，乔木设计数量平均不宜小于3株/100㎡，乔木胸径不小于15cm的占比不应小于20%。

  5.4苗木搭配应考虑对低层住户的采光、视野的影响，做到错落有致，保证住户景观视野的通透性。

  5.5围墙形式应结合景观进行设计，以通透式为主，鼓励对沿城市道路的围墙进行精细化、个性化设计。

  5.6宜对交通干道的噪声采取设置声屏障或利用景观绿化带等降噪措施，优化场地声环境。

  1场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地，设计有乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30%。

  6.2鼓励增加额外的公共服务设施，设计有健身房、书吧、茶室、咖啡厅、儿童室、公共会客厅、棋牌室、游泳池、托老所等功能的会所以及业主食堂等，满足小区居民娱乐、休闲、社交等生活需求。

  6.4应结合集中绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地，布置相应的休闲座椅、健身器材等设施。

  1儿童游乐场应设置不少于3件（套）的娱乐设施，老年、儿童活动场地应设置供活动人员休息的座椅。

  2活动区域绿化空间要视线通透，场地应设置夜间照明设施，保障活动区域及附近的人员安全。

  6.6应设置健身活动场地和健身步道，健身步道宽度不应小于1.25m，长度不少于用地红线m，应采用环保型弹性减振材料并设置健身引导标识。健身设施的台数不小于小区总人数的1%，且种类不小于4种。

  6.7最大限度地考虑换热站、变配电室、垃圾转运站、公厕等市政配套设施与周边建筑的关系，减少对居民生活的影响。

  6.8室外检查井应避免设置在主要人行、车行通道上。风井、管网柜、井盖等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合景观绿化合理布置。

  7.2建筑轮廓规整，建筑凹口的深度与开口宽度之比宜小于1:2，无“深凹槽”。

  7.3最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m。入户层为四层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯，担架电梯候梯厅深度不应小于1.80m。十二层及以上的住宅，每单元应设置两部电梯。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2.10m。

  7.4交通核宜采用全明交通核，应布局紧凑，减小公摊面积，便于户型拼接。一梯两户第一先考虑独立电梯厅，电梯厅及轿厢应精装修设计。主要公共空间内消火栓宜暗装设置。

  7.5首层门厅、地下大堂通向电梯厅的通道净宽度不宜小于1.50m。户门外宜留有进深不小于1.50m的缓冲空间。

  7.6各功能空间的尺度应与户型面积适配。面宽进深适宜，动静分区、南北通透，居室、卫生间数量适当，房间尺度、流线合理，最大限度地考虑户型的收纳空间。

  7.7住宅应设计功能复合、利于交往的空间，满足多种住户需求，并应考虑适老通用性。

  7.8住宅首层可设计下复式结构，并采用采光井、下沉庭院等措施；顶层可设计上复式结构、屋顶花园，屋面室内外高差不宜大于150mm，提高居住生活体验。

  7.9鼓励户型产品创新，其中空中花园户型的设计应最大限度地考虑地域气候特点，并保证其安全性。

  7.10户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m，子母门不应小于1.30m，高度不应低于2.30m。

  7.12阳台洗衣机与太阳能储热水箱预留净尺寸不应小于0.80m×0.70m（宽×深），并应考虑排水立管的位置。

  7.13厨房使用面积不宜小于5.0㎡，操作台总长度不宜小于3.0m，台前操作空间深度不宜小于1.0m。排油烟机、吊柜的安装的地方不应影响厨房的自然通风和直接采光。厨房内开窗不应影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。

  7.14设置便器、洗浴器（浴缸或淋浴）、洗面器的卫生间使用面积不宜小于4.0㎡。共用卫生间应采用干湿分离式布置形式。卫生间洗面器、便器前应留有不小于0.70m×0.60m（宽×深）的空间。

  7.15卫生间布局应考虑卫生间门的开启方式及方向，避免影响洁具安装及使用。卫生间门洞尺寸不宜小于0.85m×2.20m。

  7.16设计3个及以上卫生间的户型，局部热水供应系统采用共享热水器时，应设置机械循环系统。

  7.17分体式空调室外机位净尺寸不宜小于1.20m×0.70m×0.90m（长×宽×高），集中式空调室外机位净尺寸不宜小于1.50m×1.0m×1.60m（长×宽×高）。空调机位百叶设置应利于室外机散热，且通透率不小于70%。

  7.18客厅等基本功能空间及南向窗户适当降低窗台高度，增加开窗面积。窗户宜减少分格，做到通透明亮，有条件时设计凸窗。高层住宅外窗开启窗扇应采用内平开内倒形式。

  7.19空调室外机位、太阳能挑板应与建筑一体化设计，排水立管、太阳能管及空调冷凝水管等应隐蔽设置、美化处理，保证整体效果。空调室外机位的设置应便于安装维修。

  2电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间（空间）相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房等均应采取比较有效的隔声减振措施。

  3主要房间隔声性能好。分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体（或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施），分户墙上不应设置配电箱、分集水器，不宜设置开关、插座等，当设置时应错位布置。

  4除厨房、卫生间、阳台外的住宅楼板应设置厚度不小于5mm的隔声垫，楼地面与墙面交界处应设置竖向隔声片将楼面与墙体隔开。

  5卧室、起居室（厅）的楼板计权标准化撞击声隔声性能应达到现行规范、标准的高要求标准限值，即计权标准化撞击声压级65dB（现场测量）。

  6户门、外窗应采取比较有效的隔声措施。临近交通干线的卧室、起居室（厅）外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（RW+Ctr）35dB。

  7卫生间优先采取不降板或小降板的同层排水技术。与卧室相邻的卫生间，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体。户内排水立管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施。

  8空调机组应进行消声隔振处理，新风热回收装置的新风出口处和排风入口处应设置消声装置及软连接。在新风管进入卧室、起居室等房间前宜在管道上设置消声器或消声弯头。空调机组不应靠近声环境要求比较高的房间，并采取隔声、吸声和隔振措施。

  8.2室内基本功能空间的光环境应保证至少60%面积比例区域采光照度值不低于300 Lx，且平均时长不少于8h/d。

  1对建筑热桥部位进行表面结露计算，采取一定的措施确保热桥内表面温度高于室内空气露点温度。

  2南向及东向的起居室(厅)、卧室外窗宜设置可调节的外遮阳措施。西向的起居室（厅）、卧室外窗应设置可调节的外遮阳措施。

  1卫生间宜为明卫，当不少于两间时至少应有一间为明卫，应有通风换气设施。厨房应有良好的通风并采取一定的措施防止排气倒灌。

  8.5住宅户内应预留新风系统安装条件，新风系统宜具备除尘、降霾、热量回收功能。

  8.6给水管道宜采用耐腐蚀、防老化、耐久性能好的管材管件。户内给水管道宜采用不锈钢管或铜管。

  8.7户内宜设置直饮水系统，应设置软水、净水前置过滤装置，提升饮水、生活给水和热水品质。

  8.8走廊、楼梯间、门厅、电梯厅、停车库等公共区域照明应根据人员活动及自然光水平，设置自动感应控制或其他节能控制措施。

  8.9卧室至卫生间的走道墙面宜设置感应式嵌装脚灯，卧室、起居室、长过道的照明宜采用双控开关控制。

  9.2住宅结构设计应采用成熟和可靠的技术、工艺、材料，满足绿色发展及可持续性需要。结构设计应采用抗震能力良好的结构及形式，其适用性、耐久性及抗震能力应满足国家标准、规范的有关要求，鼓励适当高于国家标准、规范的要求。

  9.3结构设计应最大限度地考虑户型空间的可变性。住宅设计应从建筑全寿命周期考虑，提倡采用有利于空间灵活分隔的结构体系和墙体。住宅套内给水、供暖、电气管线宜采用管线与整体的结构分离技术，管线%，便于在不损伤住宅整体的结构的前提下，进行线路改造或维修更换。

  9.5钢筋混凝土结构楼板的厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm。

  9.6在吊柜、热水器、太阳能水箱、燃气锅炉等悬挂重物处部位应采用结构加强措施。

  10.2实现光纤到户，宜采用无源全光网络，光纤入户带宽应满足非接触式数据传输技术要求。

  10.3在小区主入口、主要道路、重要活动场所、楼座单元（包括室外及地下车库进入楼座单元处、单元大堂、电梯轿厢）等关键位置，宜全面设置高清数字视频监控，小区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

  10.6小区内应设置高空抛物监控和全景摄像头，老年活动场地和儿童活动场地应设置无死角监控。

  10.7精装修住宅宜设置智能家居系统。智能家居系统基本功能宜包括智能中控系统、智能照明系统、无线WIFI系统、智能安防系统、室内环境检验测试系统、多媒体娱乐系统、智能医护系统等。

  10.8积极发展智慧物业，最重要的包含搭建智慧物业管理服务平台，规范物业服务数据采集和集成，推动设施设备管理智能化，促进居住小区安全管理智能化，拓宽物业服务领域，提升公共服务效能。

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