担心房价再度大涨很纠结…

  发现最近文章有个套路，都是从上篇文章某条留言引发我新的表达欲，就新展开全面论述

  我觉得也挺好，我写得过瘾，也能满足需求，大家想看我写啥也可以留言，我挑感兴趣的来

  留言有点长，简单说就为了孩子读书，想在上海买房，但手头紧怕上车压力太大，又怕过几年房价涨了更买不起，很纠结

  说明哪怕看了我那么多直击本质并给出明确建议的楼市文章后，很多人还是不明白，不知道该怎么做……

  那就再扯一遍楼市底层逻辑，尽管看完后很多人还是会纠结，类似提问还是不会停，至少能帮一个是一个吧……

  很多人关注的房产博主就聊城市、地段、房型、成交量、租售比、救市政策、最新房价涨跌数据……最多为显得自己格局高，再聊聊宏观经济和地理政治学……

  这些都没问题，但都没把本质问题讲清楚，导致很多人只盯着眼前看——上月房价还在跌，就觉得还会继续跌，本月成交量放量，就担心房价可能见底了，强力救市政策打下去，就怕再不上车是不是又要起飞了……

  因为不明白决定房价的底层逻辑，就会被新闻和数据牵着鼻子走，不断在贪婪和恐惧中纠结

  今天这篇比很多房产博主的付费文章或知识星球内部分享更值钱，建议收藏，以后脑子犯浑时拿出来重温

  人活在世上就要有个遮风挡雨的地方，和吃饭穿 衣一样，是任何人都逃不掉的最基本的刚需

  所以总需求就特别简单，不用锁定任何目标人群，目标就是全人类，也就是总人口

  考虑到中国是有明确主体民族（汉族）和强烈本土文化（中华文化）的国家，大部分民众对肤色、语言、文化都迥异的外来移民向来抱有强烈警惕和排斥心理，不太可能短时间内大规模开放移民，这就和欧美澳新加以及迪拜这种开放经济体很不一样

  20年后，中国劳动力严重不足，就会被迫走上今天日本的道路——这两年去日本旅游会明显感觉街上、黑人、印度人和黑人/印度明显增多

  日本和中国一样，本土民族意识根深蒂固，对肤色、语言、文化迥异的外来移民包容度一直很差（只有中韩移民人种一样，语言文化接近，较易融入日本社会），10年前媒体还“称赞”日本是“绝缘体”，今天也一样被迫开放移民

  没办法，中国未来也会如此，80后要做好晚年身边到处都是黑人的心理上的准备，但目前还不用担心

  同时，还要考虑到中国一直是净移民输出国，也就是每年润出去的国人比润进来的老外多得多，去年大概净润出31万——虽然有润的念头的人远不止这点，但因家庭牵绊，职业和语言技能限制，以及贫贱不能移等原因，导致实际能润出去的人很少

  因为你懂的原因，未来这一个数字肯定会继续攀升（在某些特殊情况下，甚至有可能大幅攀升），这些人就像股市里减持套现的 大股东 一样，卖了就永远都不可能再买回来，是彻底的空头力量

  但和14亿人口基数比，每年少个几十万润人影响不算大，少子化带来的可是每年上千万的人口代际断崖式下跌

  答案是刺激政策会缓解少子化速度，刺激力度越大，出台时间越早，效果越好，但也不可能扭转局面

  韩国和港台的数据太辣眼睛没法看，最早出现少子化问题也是政府想了最多办法解决的日本的数据（近年来总和生育率在1.2-1.4区间）足以证明——政策刺激最多让人口减少速度慢点，斜率缓和一点，止跌回升不可能

  现代社会，人的观念变了，慢慢的变多年轻人认为过上有品质的快乐生活是比传宗接代更重要的人生目标，生育从必选项变为可选项

  你可以再一次进行选择养娃玩，也可以选择养猫猫狗狗玩，政策只能刺激想生但怕养不起的那部分人，对于完全把孩子视为负担，会降低生活品质（事实也的确如此），宁可给猫换猫砂也不想给娃换尿布的年轻人，不管怎么刺激都没用

  生育和教育经济总规模持续萎缩，宠物和旅游经济总规模持续增长，是不可扭转的大趋势

  无法大规模开放移民入境，润人持续增加，年轻人生育意愿持续下降，决定了未来20年，总人口或者说房地产市场总需求会持续萎缩，这是最基本的大方向，可视为无法动摇的“常量”

  明眼人都能看出，各地政府还在持续卖地，开发商还在持续盖楼，总供给还在一刻不停持续增加

  还要考虑到为了推进社会主义居住正义，同时缓解地方政府和开发商卖地/卖房压力，中央政府正在加大砸钱力度，在大城市加大保障性住房覆盖力度，这会促进把原本需要到商品房市场买房/租房的潜在需求转移到保障房，进一步减少商品房市场总需求

  根据住建部发布的最新数据，中国现有5.4栋农村建筑（农村人一般独门独户），城镇住宅有 4700万栋， 3.63亿套，七普中国家庭平均人数2.62人，粗略计算，中国存量住房够24亿人居住，已严重供大于求，现在就有40%+的房子没人住，大多分布在在人口持续流出的农村

  这种没人买也没人租的房子未来会慢慢的多，从农村进一步扩散到人口流出严重的中小城镇，这些房子就是烫手山芋，想拿手里等回暖再走是痴人说梦，该担心的是这些破旧老宅以后跌到一钱不值，直接价值毁灭！

  所以结论很明显：总需求持续缩水（速度会越来越快），总供给却还在持续增长，长期看，中国房地产市场供大于求的情况只会越来越严重，绝大部分房子没有任何投资价值，只会持续下跌，一大半房子甚至就是废铜烂铁，没有任何价值，长期价值无限趋向于零

  理解了这个根本大趋势，再看大趋势下的小趋势：人口越少，经济越差，赚钱机会和优质资源越倾向于集中到少数中心大城市，这些城市的少部分房产，依然会被争抢，具有长期投资价值

  还是要回到房子的最底层逻辑：居住—— 具有排他性的居住权，你得到了相关价值，别人就没机会得到

  所以新房子、大房子、户型好的房子，开发商用心建造品质上乘的房子、有电梯和地下产权车位的房子、物业管理良好的房子，就更容易受到青睐，成为无数房子里众人争抢的香饽饽

  任何时代，帅哥美女永远是少数，哪怕整容化妆技术再高，人均网红脸，也还是有天生丽质的美女能脱瘾而出，继续获得众星捧月般的待遇

  因为普通人的幸福感不来自于拥有什么，来自于你是否掌握社会稀缺资源——你有别人没有就开心/骄傲，别人有你没有就痛苦/嫉妒

  就像全世界只有一个抽水马桶，皇帝用上了就会幸福感满满，全世界都是抽水马桶，你上厕所就不会产生半毛钱幸福感

  再如中国普通家庭安装卫洗丽的还不多，我介绍我家时说装了集加热、温水冲洗、暖风干燥、自动杀菌为一体的马桶盖，冲PP的位置、水量、水温都能智能调节，很多人就很羡慕，你家新装一个就会明显提升生活幸福感

  新（房龄10年内，最多不超15年）、大（至少100平以上三房）、好（南北通透，户型正气，采光通风良好）、有地下车位、（高层）有电梯、小区环境优美……也就是没有明显硬伤， 能被绝大多数人喜爱 的房子，是稀缺房产最起码的标配

  比如有海景、湖景、河景，比如紧邻全市甚至全国最好的医院和学校，比如家门口就有大型公园绿地，各种商业设施，美食遍地，紧邻地铁站……近就有优先使用权（获取成本低），近就是王道，你使用次数越多，房子附加值就越大，这些都能提升我们的生活幸福感

  相对而言，商业设施最不缺，因为很容易造起来，同质化商场遍地都是，且慢慢的变多，越来越密

  大城市学区房过去溢价最高，现在跌得最惨，但很多中小城市学区房依然是全城最坚挺的香饽饽

  绝大部分县城有且只有一所优质小学/中学，排名第二就已泯然众人，当地人都知道，没有任何信息不对称和选择空间，全县家长都想把孩子送进那所唯一的最优学校，自然竞争激烈

  但大城市很多优质学校，还分一梯队二梯队，摆在家长面前的选择不唯一， 还有越来越多家长选择送孩子上私立或出国

  而且大城市居民观念也相对更进步，少子化现象更突出，幼儿园/小学招生已出现困难，相比高中，优质初中之间差异没那么大，相比初中，优质小学之间差异更小，导致房价下行期，小学学区房率先，跌幅最惨，再过几年，压力传到中学，大城市初中学区房也会跟着补跌

  中小城镇也摆脱不了这个规律，无非观念差异，少子化速度慢一点，但现在学区房的高溢价早晚也会终结

  可能3年后、也可能5年后，谁知道呢，在没有外来购买力的小城镇，学区房能坚挺到几时，就看当地新生儿下降速度有多快，而生育意愿又和收入增速、通货膨胀、生育刺激政策都有关，但这些变量都无法改变大趋势

  相比过去大家追捧的学区房，未来更稀缺的是临近全国顶级医院的房子，因为还想让顶级医院给自己续命的老人越来越多

  就像沙白说每周三次去医院血透痛苦不堪，如果你住的房子离医院很近，步行可达，不用花时间奔波在往返路途中，身体负担更轻，是不是更值钱呢？

  中国最顶级医院集中在北上，尤其北京，顶级医院也集中在广州、成都、武汉、杭州、南京、西安等数得出来的几座热门一二线，医疗稀缺资源可选空间也不大

  绝大多数人现在没有，将来也不可能实现财务自由，至少在能拿养老金之前得持续工作挣钱，这是社会正态分布决定的

  在人类还没发明瞬间移动技术和高度仿真的AR技术之前（远程办公在绝大多数场景会严重降低工作效率，疫情期间 远程办公/教学的糟糕体验没忘吧 ？ ），光靠现在的高铁、地铁和地面交通网络，协同办公在物理上的客观距离无法被克服，绝大部分人还得集中到一个办公地点上班，距离越远，通勤的交通费和时间成本越高

  对低收入人群来说，时间不值钱，每天几块钱交通费相比便宜两千块的房租更划算，愿意沿地铁线，往郊区找更便宜的房子，所以你看北京回龙观和上海九亭泗泾地铁站早高峰都挤成啥样了……

  对高收入人群来说，自己单位时间能产出更多价值，每天花一两个小时挤地铁不仅体验差，还很不划算，更愿多花几千块在距离公司更近的地方高价租房，从而获得更高的生活品质

  这就是为什么能集中提供大量高薪工作岗位的产业园和CBD附近的房子，无论房租还是房价，都相对更坚挺

  不能看人均GDP，GDP高也可能大头都给政府和企业拿走了，比如鄂尔多斯，要看人均可支配收入

  目前排全国前十的是上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、南京、宁波、厦门、绍兴

  为何北上广深能称为一线，连杭州最多也只能叫“准一线”，红得发紫的成都充其量和杭州齐名，其他城市更是完全没资格和一线沾边，全是地方政府和房产中介的YY？

  不仅因为北上广深人口多，规模大，更重要的是当地人收入水平不用加引号的遥遥领先，能力强、野心大的小镇青年想逆袭赚大钱，去一线最有可能实现梦想

  更精准细分，要看“城镇居民人均可支配收入”，前十变成上海、北京、苏州、杭州、广州、绍兴、宁波、南京、温州、深圳

  因为苏州是 全国唯三城镇人均可支配收入超8万元的城市， 比广州还高，昆山常熟张家港，哪个不是县城中的顶流？

  为什么浙江一个名不见经传的小城，房价都能轻松五位数？让中西部小伙伴看傻眼？

  因为相比全国，整个浙江都超超超有钱，浙江最穷的城市也比很多中西部省城更有钱，去掉北广深，中国最有钱的城市被长三角包圆了

  我有个生活在绍兴做医生的粉丝经常怼全国网友，因为他凡事拿绍兴举例，殊不知虽然城市不大，只有臭豆腐和鲁迅闻名全国，但绍兴收入水平已是全国顶流凡尔赛，这种“何不食肉糜”的发言当然被 全国网友怼了……

  现实世界， 想继续赚钱的人比已财务自由纯粹追求生活品质的人多得多得多得多

  相比住起来无比舒服，周围还有许多顶级景观、医疗、教育、娱乐资源的好房子，能提供更高收入机会的房子，显然更有吸引力

  毕竟前者的稀缺性决定了竞争过于激烈，至少是两千万级以上的房子才可能具备，99%+的国人只能望洋兴叹，后者的可选空间则大得多

  这就是为什么很多人宁可卖掉老家又新又大又漂亮的好房子，也要来一线买老破小的原因

  第一条好房子标准是明牌，所见即所得，唯一变数是后期物业管理水平，但物业做得太糟还能 业委会发起业主大会换掉 ，并不致命

  第二条也接近明牌，自然景观资源不会变 ，优质教育、医疗、交通资源都要砸很多钱，一旦建成，也不会轻易改变

  取决于城市经济发展和行业变化，最典型的是杭州未来科技城，这两年互联网行业高位，依托互联网产业聚集起来的未来科技城房价同样自由落地

  同为大城市，眼下的平均收入已反应在目前的房价上，未来房租/房价涨跌，则要看未来收入能否继续提升

  但如果想长留一线，就得买房，但一线房价比二线可不止贵一倍，而是三五倍的贵，还贷压力就大多了，有人考虑长远，觉得没有留下来的实力，就选择一线打工挣几年钱后，退居二线买房定居

  收入、房租、生活成本（物价），还有一个情感变量，合在一起计算，哪里性价比更高，人就倾向于哪里

  深圳和广州明显差了一个级别，但精挑细选的话，还是能找到有长期投资价值的好房子

  、稳健理财收益率和房贷利率之间的动态平衡假如我住的房子卖100万，每年租金3万，租售比3%，我可以全款买下，但稳健理财收益率有5%，房价又没有明显上涨趋势，我就倾向于拿去理财，收益拿出部分付房租，剩下还有赚

  但这套公式再过去20年长期失效，因为房价涨太快，买家根本不在乎租售比——房价涨一年，20年租金都赚回来了！

  现在情况完全变了，房贷最低利率已跌到2.6%，稳健理财收益也只有2%+，有些房子租售比却随着房价持续下跌，回到2.6%以上，特别是大量老破小

  有钱人更在乎生活品质，特别看重上面说的第一条附加值，于是高大新被追捧出溢价，老破小被嫌弃成折价

  穷人更在乎赚钱机会，只要房租便宜，生活品质差一点也可以忍，上面说的第二条和第三条附加值，同板块高大新和老破小并无本质差别，所以老破小在租房市场上反而容易受追捧

  买房市场被歧视，租房市场被追捧，市区交通便利、生活设施齐全的老破小就特别容易出现高租售比

  这样的接盘侠也会慢慢的少，但供给却会持续放大——老破小一手房东多为土著老人，老人去世后，子孙嫌弃不愿住，就想置换更好的房子，进一步打压老破小价格

  这就是为什么最近媒体只说北上深成交量破纪录大涨，却只字不提房价——现在的成交量大涨，是以政策刺激后，房价继续下跌换来的！10月是这波刺激政策集中释放期，看着吧，11月成交量铁定快速下滑，12月更低，尤其北上政策都低于预期，诚意不足

  几次“狼来了”之后，房价还是继续跌，政策边际效应正在加速递减，越往后刺激效果越差

  实操上扭扭捏捏，不肯花血本砸钱力挽狂澜，明年一线房价大概率还是继续阴跌探底，更别说二线了

  因为买房成本已锁死，如果未来房租不涨反跌，租金回报率就会下跌，到时怎么办？

  说到底，房子和股票一样，属于权益类投资，在理财配置中，天然属于进攻型球员，让房产这个进攻型选手去做防守型球员的工作，难度更大

  上面从底层逻辑一步步推演下来，看懂的都知道该怎么做了，但可能很多人还是看不懂，我再从实操视角总结一下——

  1、手上还握有不属于稀缺房产，但今后自己或家人朋友永远都不可能去住的房子，都要出掉

  三线以下的，马上出，别贪图眼下看起来还不错的租金收益，那不是雷打不动的，长期看，会持续下滑，也别认为自身老家房子看起来没怎么跌，挺稳啊，那是政策不允许降价，实际上已没有了流动性，不降价根本没人看

  就算有这么高的预算，目标也只能集中在北上市中心优质稀缺资产，广深都要谨慎考虑，就对照我上面说的这三条去找

  全世界一线房产天然具有强金融属性，租售比就是偏低，东京租售比就是长期低于大阪，纽约就是长期低于费城，悉尼就是长期低于布里斯班……所以 哪怕现在看起来租售比很低泡沫很严重也不用太害怕，未来如果 经济复苏，它涨得最快最凶，未来如果经济持续低迷，它也相对最抗跌，怎么看长期都是 稳的，不用太担心

  还有人说我公积金账户里躺了十几万，不用白不用啊，兄弟你钱躺公积金里的钱至少还有1.5%利息，本金无忧，拿去买房可能本金都给亏没了好不好……

  连闲鱼手办价格都在大跌，新盘大规模破发，二手货和我在日本中古店相比，加入日元贬值因素后，很多还是比日本便宜……

  你看中的房子租金回报率明显超过房贷利率时，就可以上车了就是上面说的房租、房价、利率之间有内在联动机制，市场会自发形成优先租房VS优先买房之间的均衡点

  和股市一样，房价长期下跌会造成信心崩溃，过了阈值还会再超跌一段时间和距离，但终究是会均值回归

  现在极限房贷利率2.6%，但很多一二线好一点的房子租售比还达不到这个水平，再跌跌，可能就接近了

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  12月12日，“比亚迪法务部”官方微博发布声明：我们关注到网络用户“徐里里Xll”长期针对比亚迪及旗下子品牌发布大量不实言论，已对公司的品牌声誉导致非常严重损害。

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